时隔半年，上海再出楼市新政。8月20日，上海市住建委、市房管局、市财政局等六部门联合出台《关于优化本市房地产政策措施的通知》，推出8项举措，涉及公积金、个人住房贷款、以旧换新、房票安置、二手房收购等方面。新政自8月21日起施行。
此次新政是在市场总体企稳基础上巩固市场回稳向好态势。今年以来，上海房地产市场交易持续活跃，楼市已展现出较强韧性，在全国市场中表现突出，7月商品住房成交“淡季不淡”，量价齐升。
此次出台的“沪八条”因此更显精准，在支持居民刚性和改善型住房需求的同时，进一步聚焦畅通一二手房交易链条。市场普遍认为，在“金九银十”传统销售旺季到来前落地，新政效应有望转化为市场热度，提升市场成色。
细则覆盖五大方面
此次新政覆盖公积金、个人住房贷款、以旧换新、房票安置、二手房收购五个方面。
优化住房公积金提取政策：
为更好支持缴存人多样化住房需求，支持居民住房消费，《通知》明确进一步优化以下3项住房公积金提取政策。
一是扩大支付购房首付款提取范围。在2025年8月“沪六条”支持缴存人购买本市新建预售商品住房提取住房公积金支付首付款的基础上，进一步扩大住房公积金支付购房首付款范围至购买新建商品住房现房；同时继续支持“既提又贷”，缴存人提取支付首付款后不影响其公积金贷款额度计算。
二是优化购房提取公积金频次和限额。对在我市没有公积金个人住房贷款或未办理公积金冲还贷业务的已购房缴存人，进一步放宽本市购房提取频次和金额，购房提取频次由不动产权证发证之日起5年内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”；购房提取金额放宽至“不超过购买该住房以自有资金支付的购房款”。
三是拓宽住房公积金购房支出情形。支持缴存人提取住房公积金支付本市购房契税和购买本市住房配套车位（库）、储藏室。
关于住房公积金贷款政策相关业务，可查询上海住房公积金官网或拨打住房公积金热线“12329”具体咨询。
优化个人住房信贷政策：
为更好支持居民购买外环外住房，《通知》明确优化二套房贷首付款比例。对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。
按照优化后政策规定，我市首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%；二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付款比例为不低于25%，外环外为不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。
关于个人住房信贷政策相关业务，可向经办银行具体咨询。
出台阶段性购房补贴：
为支持居民置换改善需求，《通知》提出实施以下阶段性购房补贴政策。
一是实施“以旧换新”购房贷款补贴。在本《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在本市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴。补贴金额按购买新建商品住房贷款总额的1%计算，单套住房最高补贴5万元；补贴总金额2亿元，用完即止。
二是优化“以旧换新”补贴。优化2024年5月“沪九条”出台的“以旧换新”补贴政策，自本《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在本市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市外环内二手住房的，可向购入新建商品住房所在区房地产交易中心申请补贴3万元。
同时符合上述购房贷款补贴适用范围，且出售二手住房位于本市外环内的居民家庭，可叠加享受两项购房补贴（最高补贴8万元）。
关于购房补贴政策相关业务，可查询“网上房地产”网站或拨打房地产交易行业服务热线“962269”具体咨询。
推行房票安置：
《通知》明确进一步加大房票实施力度，在征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目等，统筹平衡现有征收拆迁补偿标准，多种方式满足居民多元化安置需求。
加快推进收购二手住房用作保障性租赁住房：
《通知》规定，以需求为导向，结合“十五五”时期保障性租赁住房发展要求，各中心城区（含浦东外环内区域）推进二手住房收购工作，并加快改造出租，切实增加中心城区保障性租赁住房供应。
精准施策进一步畅通置换链条
今年以来，上海房地产市场保持活跃态势。8月17日，国家统计局发布数据显示，上海二手住宅价格指数环比上涨0.3%，实现连续第六个月上涨。除春节假期所在的2月份外，二手住房月成交量均超过2万套，处于近年来较高水平。最近，青浦、宝山、嘉定多个外环外单价6万元左右的首次改善产品接连触发“积分制”。新房市场方面，价格指数也延续上涨趋势，年内累计涨幅进一步扩大。
市场持续向好、预期逐步改善，上海为何选择此时推出新政？
回顾近年政策可以发现，从去年“沪六条”到今年年初的新“沪七条”，上海持续优化购房政策，调整限购政策、扩大购房群体范围成为一大亮点。例如，持有满5年居住证无需缴纳社保即可购房等措施，释放出大量潜在购买力。政策效应仍在延续，即便最近处于传统楼市淡季的暑期，市场热度依然保持“淡季不淡”。
“上海楼市正在企稳回升，在全国主要城市中表现较为突出。但从实际运行情况看，一二手住房之间的置换链条仍存在一定堵点，部分需求尚未充分释放。”上海市房地产科学研究院院长严荣表示。
当前，房地产市场正处于需求结构调整的关键阶段。7月30日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作；8月18日，《住房公积金管理条例》迎来重要修订。上海在此背景下推出“沪八条”更有针对性，通过综合施策更加聚焦降低购房成本、支持居民置换需求，推动一二手住房置换链条进一步畅通。对外环外特别是外郊环间区域，在住房信贷以及购房补贴等方面精准施策，更好支持居民购买外环外住房，巩固市场企稳向好态势。
新房现房首付款可提取公积金
公积金“活水”加快流向购房端，进一步释放需求。响应国家公积金制度改革，上海此次推出3项公积金优化措施，数量居各类政策之首，更好地支持居民住房消费。
扩大支付购房首付款提取范围。2025年8月“沪六条”明确，居民购买上海新建预售商品房可以提取公积金支付首付款，此次明确，提取范围从预售房扩大到新建商品住房现房，且提取本人和配偶的公积金均可支付。同时继续支持“既提又贷”，也就是说，在提取公积金支持首付款之后，不影响缴存人的公积金贷款额度。
优化购房提取公积金频次和限额。在上海没有公积金贷款或没有办理公积金冲还贷业务的已购房缴存人，放宽上海购房提取频次和金额。提取频次由不动产权证发证之日起“5年内提取一次”调整为“每个自然年提取一次”。提取金额放宽到“不超过购买该住房以自有资金支付的购房款”。
拓宽住房公积金购房支持情形。最近，修订版《住房公积金管理条例》将公积金的提取支付范围扩大到支付房租、装修、物业费，偿还购房贷款本息，以及购买、建造、翻建、大修自住住房等情形。在此基础上，上海结合本地住房需求特点进一步优化，明确支持提取住房公积金支付购买上海本地住房产生的契税，以及与住房配套的车位、车库和储藏室等相关费用。
“这也契合了此次新政的精准和支持改善的导向，”业内专家表示，支持车位、储藏室等住房功能配套的消费，有助于进一步满足居民品质化的居住需求，提升居住体验。
个人住房信贷同样进行优化。新政明确，优化二套房贷首付款比例，对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例“从不低于20%”调整为“不低于15%”，从而支持居民购买外环外住房。
此次优化之后，上海首套房商贷最低首付比例统一为不低于15%，二套房商贷方面，外内环最低首付比例不低于25%，外环外不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。
“以旧换新”最高可享8万元补贴
新政一大亮点是“以旧换新”可享阶段性补贴，具体涉及两项举措。
实施“以旧换新”购房贷款补贴。从8月21日起至明年3月31日，如果居民家庭在外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后一年内，出售上海二手住房（不分外环内外）的，可向购入一手住房所在区的房地产交易中心申请补贴。补贴金额按购买一手住房贷款总额的1%计算，单套住房最高补贴5万元；补贴总金额2亿元，用完即止，按照最高标准计算，至少有4000人受益。
优化“以旧换新”补贴。2024年5月，上海出台“沪九条”明确“以旧换新”补贴政策，此次进一步优化，从8月21日起至明年3月31日，居民家庭在上海外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后一年内，出售上海外环内二手住房的，可向购入一手住房所在区的房地产交易中心申请补贴3万元。
记者了解到，两项补贴可叠加享受，最高补贴金额达8万元。
“上海二手房市场虽保持较高活跃度，但近期交易节奏有所放缓，买卖双方仍处于价格博弈阶段。此次补贴设置明确期限，并采取‘用完即止’方式，有助于增强市场预期，推动部分处于观望状态的改善需求加快入市。”上海中原地产分析师卢文曦表示。
新政并非简单地引导购房者将目光转向外环外，而是随着新房产品力提升，外环外新房正在具备承接改善需求的条件。
卢文曦指出，随着2025年9月住宅设计新规实施，上海新房产品力明显提升。尤其是在外环外区域，开发商持续进行产品升级，通过优化住宅设计、完善功能配套、提升绿化率、降低容积率等方式，改善居住品质，逐渐形成区别于传统核心城区“地段价值”的产品竞争力。
这也使得改善家庭在置换时有了新的选择：出售市区“老破小”后，其置换资金与外环外部分新房的总价区间较为匹配。数据显示，目前外环外新房主力总价集中在500万元至700万元区间，与部分改善家庭出售市区旧房后的购买力存在较高匹配度。
在信贷支持、购房补贴等政策进一步降低置换门槛的背景下，这类改善需求有望加快释放，并通过“以旧买新”进一步打通一二手住房置换链条。
房票安置提供多元选择
随着“城中村”改造提速扩容，新政明确，进一步加大房票实施力度，在征收动迁补贴补偿安置中增加房票安置方式。重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目等，统筹平衡现有征收动迁补偿标准，多种方案满足居民多元化安置需求。
房票并非新制度。上海市房管局征收处有关负责人介绍，2024年下半年，上海在金山区率先开展房票安置试点，随后嘉定、青浦、奉贤等区域结合城中村改造陆续探索应用，中心城区部分旧城区改建项目也有试点应用。从实际效果来看，房票安置获得了居民认可。试点以来，上海累计发放房票1700多张。
以嘉定马陆彭赵城中村为例，近68%居民选择房票安置。有的试点项目，集中签约阶段甚至出现居民集中选择房票的情况。如，奉贤西渡街道城中村项目集中签约期前三日已核发房票166张，网签及预定商品房166套，实现“房票即去化”的高效转化。
“可以看到，这一安置方式对改善型住房需求具有较强吸引力。”业内人士表示，此次政策进一步明确，将房票安置从试点探索转向推广应用，作为征收动迁补偿安置方式中的新增选项，与货币补偿、实物安置共同满足居民多样化需求。
“一张票”可以串联起多重功能。一方面，居民可以根据自身需求选择更适合的住房，实现“以旧换新”“以小换大”等改善目标；另一方面，通过引导房票在区域内购房使用，也有助于促进住房需求释放和存量、新房市场联动，促进郊区新房市场活跃，推动城市更新与房地产市场平稳发展。
新政落地后，市场对后续楼市走势持续关注。卢文曦表示，多项政策协同发力，有望进一步增强改善型购房群体的置换意愿，加快需求释放。“沪八条”在传统销售旺季到来之前出台，有助于稳定市场预期、提振购房信心，为四季度市场表现注入动力。随着政策效果逐步显现，上海楼市有望持续企稳回升，推动市场向更加健康、高质量方向发展。
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